TRX REAL ESTATE FDO. INV. IMOB. - FII RESP LIM

<html> <head></head> <body> O <a>BTG Pactual</a> promoveu alterações em sua <a>carteira recomendada</a> de <a>fundos imobiliários</a> (<a>FIIs</a>) para o mês de agosto, reduzindo, em 3%, a posição em Kinea Índices de Preços (KNIP11), mas incluindo, com peso equivalente, Pátria Logística (HGLG11) à seleção. Em relatório, o analista Daniel Marinelli, responsável pela estratégia, apontou que as movimentações refletem “ajustes táticos”, com o objetivo de melhorar a relação risco-retorno do portfólio e aproveitar oportunidades pontuais no mercado secundário. Segundo ele, a redução de participação em KNIP11 ocorreu devido à elevada liquidez do veículo e ao papel estratégico que ele desempenha na carteira, funcionando como uma posição mais flexível para eventuais rebalanceamentos. Apesar do corte, o especialista destacou que a visão sobre o fundo permanece construtiva, já que o FII segue como uma das principais exposições da carteira ao <a>segmento de recebíveis</a>. Já a inclusão de HGLG11, de acordo com Marinelli, busca aproveitar uma combinação de desconto, dividend yield (retorno em proventos) atrativo e qualidade do portfólio. “O fundo [Pátria Logística], que negocia com desconto superior a 10% em relação ao seu valor patrimonial, apresenta potencial de distribuição [de rendimentos] extraordinária, decorrente de um lucro recente com a venda de ativos”, disse o analista. Com essas mudanças para agosto, a carteira recomendada de FIIs do BTG passa a contar com 17 veículos em sua composição, dividend yield anualizado médio ponderado próximo de 12,5% e desconto médio de aproximadamente 9% em relação ao valor patrimonial. <h2 class="wp-block-heading" id="h-desempenho">Desempenho</h2> Em julho, a seleção do banco registrou queda de 0,44%, ante recuo de 0,32% do <a>IFIX</a>, principal índice de fundos imobiliários da <a>bolsa de valores</a> (<a>B3</a>). No acumulado de 2026, porém, o desempenho do portfólio é positivo em 2,28%, contra avanço de 1,14% do indicador referencial (benchmark). <h2 class="wp-block-heading" id="h-confira-os-fiis-indicados-pelo-btg-pactual-para-agosto">Confira os FIIs indicados pelo BTG Pactual para agosto:</h2> <figure class="wp-block-table"> <table class="has-fixed-layout"> <thead> <tr> <th>Fundo</th> <th>Ticker</th> <th>Segmento</th> <th>Peso</th> <th>Dividend yield anualizado</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>BTG Pactual Crédito Imobiliário</td> <td>BTCI11</td> <td>Recebíveis</td> <td>6,0%</td> <td>13,8%</td> </tr> <tr> <td>Kinea Rendimentos Imobiliários</td> <td>KNCR11</td> <td>Recebíveis</td> <td>13,0%</td> <td>12,3%</td> </tr> <tr> <td>Kinea Índices de Preços</td> <td>KNIP11</td> <td>Recebíveis</td> <td>12,0%</td> <td>14,8%</td> </tr> <tr> <td>RBR Rendimentos High Grade</td> <td>RBRR11</td> <td>Recebíveis</td> <td>3,0%</td> <td>15,6%</td> </tr> <tr> <td>RBR Crédito Imobiliário Estruturado</td> <td>RBRY11</td> <td>Recebíveis</td> <td>5,0%</td> <td>14,2%</td> </tr> <tr> <td>Mauá Capital Recebíveis Imobiliários</td> <td>MCCI11</td> <td>Recebíveis</td> <td>8,0%</td> <td>12,7%</td> </tr> <tr> <td>Vinci Logística</td> <td>VILG11</td> <td>Galpões </td> <td>4,5%</td> <td>10,7%</td> </tr> <tr> <td>Bresco Logística</td> <td>BRCO11</td> <td>Galpões </td> <td>4,5%</td> <td>11,0%</td> </tr> <tr> <td>BTG Pactual Logística</td> <td>BTLG11</td> <td>Galpões </td> <td>13,0%</td> <td>9,6%</td> </tr> <tr> <td>Pátria Logística</td> <td>HGLG11</td> <td>Galpões </td> <td>3,0%</td> <td>9,0%</td> </tr> <tr> <td>BTG Pactual Corporate Office Fund</td> <td>BRCR11</td> <td>Lajes corporativas</td> <td>4,5%</td> <td>12,3%</td> </tr> <tr> <td>VBI Prime Properties</td> <td>PVBI11</td> <td>Lajes corporativas</td> <td>5,0%</td> <td>6,9%</td> </tr> <tr> <td>Hedge Brasil Shopping</td> <td>HGBS11</td> <td>Shopping centers</td> <td>3,0%</td> <td>10,7%</td> </tr> <tr> <td>Gazit Malls</td> <td>GZIT11</td> <td>Shopping centers</td> <td>2,5%</td> <td>12,4%</td> </tr> <tr> <td>HSI Malls</td> <td>HSML11</td> <td>Shopping centers</td> <td>4,0%</td> <td>10,3%</td> </tr> <tr> <td>Vinci Shopping Centers</td> <td>VISC11</td> <td>Shopping centers</td> <td>2,0%</td> <td>9,6%</td> </tr> <tr> <td>TRX Real Estate</td> <td>TRXF11</td> <td>Renda urbana</td> <td>7,0%</td> <td>19,8%</td> </tr> <tr> <td>Total</td> <td>—</td> <td>—</td> <td>100%</td> <td>12,5%</td> </tr> </tbody> </table> </figure> </body></html>

O BTG Pactual promoveu alterações em sua carteira recomendada de fundos imobiliários (FIIs) para o mês de agosto, reduzindo, em 3%, a posição em Kinea Índices de Preços (KNIP11), mas incluindo, com peso equivalente, Pátria Logística (HGLG11) à seleção. Em relatório, o analista Daniel Marinelli, responsável pela estratégia, apontou que as movimentações refletem “ajustes táticos”, […]

Dividendo de 12,5%: Veja os fundos imobiliários para ter na carteira em agosto, segundo o BTG

Uma instituição financeira realizou ajustes em sua carteira recomendada de fundos imobiliários para o mês, visando otimizar a relação risco-retorno e aproveitar oportunidades. Houve uma redução de 3% na posição de um fundo de índices de preços, mantendo uma visão construtiva sobre ele, e a inclusão de um fundo de logística com peso equivalente.

A diminuição na participação do fundo de índices de preços se deu pela sua alta liquidez e papel estratégico como flexibilizador da carteira. Já a adição do fundo de logística busca capitalizar um desconto atrativo, bom retorno em proventos e a qualidade de seu portfólio, que apresenta potencial de distribuição extraordinária.

Com as mudanças, a carteira passa a ter 17 veículos, com um retorno anualizado médio ponderado próximo de 12,5% e um desconto médio de cerca de 9% em relação ao valor patrimonial. Em julho, a seleção teve uma leve queda, mas acumula desempenho positivo no ano.

<html> <head></head> <body> A rivalidade entre São Paulo e Rio de Janeiro é antiga, dividindo os amantes da cidade praiana de quem prefere o coração financeiro do país. Mas o fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) vê oportunidades dos dois lados da Via Dutra. O FII adquiriu ativos de peso em ambas as cidades nas últimas semanas: o complexo formado por três ativos logísticos de alto padrão em Guarulhos, região apelidada de “Faria Lima dos galpões”, e o Hotel Emiliano Rio, na Avenida Atlântica, em Copacabana. A aquisição do TRXF11 em São Paulo ganhou o título de maior operação em toda a história do fundo, que desembolsou R$ 1,4 bilhão. Além disso, os imóveis estão ocupados pelo Mercado Livre, levando ao aumento da participação da empresa na carteira de inquilinos do FII. Já a compra do ativo no Rio de Janeiro marca a estreia do fundo no segmento de hotelaria. Até então, o portfólio era concentrado em cinco setores: renda urbana, logística, shopping centers, imóveis hospitalares e imóveis educacionais. Mas, afinal, o que essas novas aquisições representam para o portfólio do TRXF11? E o cotista, vai ver dividendos maiores pingando na conta? Para entender os próximos passos da estratégia para o FII, o Seu Dinheiro conversou com Gabriel Barbosa, gestor e sócio da TRX. <h2 class="wp-block-heading" id="h-o-ativo-nbsp-trofeu-do-trxf11-nbsp">O ‘ativo&nbsp;troféu’ do TRXF11&nbsp;</h2> “Esse é, sem dúvida nenhuma, um ativo troféu para o TRXF11”, afirmou o gestor sobre a aquisição do complexo em Guarulhos. Barbosa explica que a região onde o imóvel está é conhecida como a “Faria Lima dos galpões”, fazendo alusão ao mercado de escritórios, onde a avenida é vista como um local premium. A região ganhou esse título por conta da eficiência extrema no raio de abastecimento da cidade de São Paulo. Embora o TRXF11 tenha outros ativos em Guarulhos, Barbosa avalia que o complexo se destaca por representar o que há de mais qualificado e escasso no mercado de logística atual. O projeto, que reúne os galpões K100, K200 e K300, possui quase 750 mil metros quadrados de área de terreno e 240 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). Com&nbsp;a&nbsp;aquisição,&nbsp;a ABL&nbsp;do TRXF11&nbsp;cresce&nbsp;19%, de&nbsp;aproximadamente&nbsp;1,25&nbsp;milhão&nbsp;para 1,48&nbsp;milhão&nbsp;de metros&nbsp;quadrados.&nbsp;Já&nbsp;o valor&nbsp;investido&nbsp;em&nbsp;imóveis&nbsp;aumenta&nbsp;18,4%, de R$ 7,79&nbsp;bilhões&nbsp;para R$ 9,23&nbsp;bilhões. O&nbsp;portfólio&nbsp;passa&nbsp;a&nbsp;reunir&nbsp;115&nbsp;imóveis.&nbsp; Barbosa&nbsp;rassalta&nbsp;que, como não há mais terrenos disponíveis desse tamanho na região, novos empreendimentos similares serão cada vez mais raros. "Tudo que é escasso se valoriza ao longo do tempo", afirmou.&nbsp; Segundo o gestor, o&nbsp;ativo&nbsp;foi&nbsp;adquirido&nbsp;com um&nbsp;aluguel&nbsp;médio&nbsp;de R$ 38&nbsp;por&nbsp;metro&nbsp;quadrado, um valor&nbsp;que&nbsp;já&nbsp;está&nbsp;defasado&nbsp;em&nbsp;relação&nbsp;aos&nbsp;preços&nbsp;atuais&nbsp;da&nbsp;região,&nbsp;que&nbsp;giram&nbsp;em&nbsp;torno&nbsp;de R$ 45. Essa&nbsp;diferença&nbsp;sinaliza&nbsp;um&nbsp;potencial&nbsp;ganho&nbsp;de&nbsp;receita&nbsp;e&nbsp;valorização&nbsp;do&nbsp;galpão&nbsp;no&nbsp;médio&nbsp;e&nbsp;longo&nbsp;prazo.&nbsp; Mas o&nbsp;investidor&nbsp;não&nbsp;vai&nbsp;precisar&nbsp;esperar&nbsp;muito&nbsp;para&nbsp;ver&nbsp;a&nbsp;aquisição&nbsp;trazer&nbsp;retornos. O&nbsp;cap rate&nbsp;(taxa de&nbsp;capitalização)&nbsp;estabilizado&nbsp;da&nbsp;operação&nbsp;é de&nbsp;aproximadamente&nbsp;8%&nbsp;ao&nbsp;ano.&nbsp; Outro fator que mostra a relevância do ativo é a classificação triple A, ou seja, o complexo é de altíssimo padrão. Além disso, ele foi projetado no modelo&nbsp;built-to-suit&nbsp;(feito sob medida) para o Mercado Livre, inquilino do imóvel e uma das principais empresas do e-commerce no Brasil.&nbsp; <h2 class="wp-block-heading" id="h-trxf11-de-nbsp-olho-nbsp-no-nbsp-setor-nbsp-logistico-nbsp">TRXF11 de&nbsp;olho&nbsp;no&nbsp;setor&nbsp;logístico&nbsp;</h2> Não é de hoje que o FII avança com força no setor logístico, apostando na compra de ativos por meio do pagamento em cotas. E a fome por ativos logísticos tem motivo. Segundo Barbosa, a dinâmica do mercado mudou: durante anos, os galpões eram o “patinho feio” dos FIIs, com os preços das locações estagnados. Mas, com a pandemia, as empresas de e-commerce passaram a disputar os espaços em uma dinâmica parecida com o jogo de tabuleiro War. “Essas&nbsp;empresas&nbsp;precisam&nbsp;estar&nbsp;posicionadas&nbsp;em&nbsp;determinadas&nbsp;praças&nbsp;para&nbsp;que&nbsp;haja&nbsp;eficiência&nbsp;na&nbsp;operação&nbsp;logística. E quem&nbsp;estiver&nbsp;mais&nbsp;bem&nbsp;posicionado,&nbsp;vai&nbsp;acabar&nbsp;ganhando&nbsp;o&nbsp;jogo”,&nbsp;afirmou&nbsp;Barbosa.&nbsp;&nbsp; Porém, comparado a outras economias emergentes, o Brasil ainda possui um mercado escasso de imóveis triple A no setor. Esse déficit gera potencial de valorização para os empreendimentos construídos ou em construção.&nbsp; O&nbsp;cenário&nbsp;macroeconômico&nbsp;também&nbsp;abriu&nbsp;uma&nbsp;janela&nbsp;para o TRXF11. Em&nbsp;meio&nbsp;ao&nbsp;ambiente&nbsp;de crise e à&nbsp;dificuldade&nbsp;geral&nbsp;de&nbsp;captar&nbsp;recursos,&nbsp;os&nbsp;vendedores&nbsp;ficam&nbsp;mais&nbsp;dispostos&nbsp;a&nbsp;negociar&nbsp;valores&nbsp;e formas de&nbsp;pagamento,&nbsp;favorecendo&nbsp;compradores&nbsp;que&nbsp;possuem&nbsp;liquidez&nbsp;ou&nbsp;uma&nbsp;moeda&nbsp;de&nbsp;troca&nbsp;forte,&nbsp;como&nbsp;é o&nbsp;caso&nbsp;do FII.&nbsp; No entanto, a aquisição do complexo de Guarulhos foi diferente, atendendo à exigência do vendedor pelo pagamento integral em dinheiro. Para isso, o montante foi parcelado ao longo de 18 meses, dividido em um sinal e mais três parcelas semestrais. Segundo Barbosa, a vantagem crucial dessa estrutura é que o TRXF11 passa a receber a receita de locação do imóvel desde o primeiro momento. De acordo com a gestora, a operação vai gerar um&nbsp;yield&nbsp;on&nbsp;cost&nbsp;(rendimento sobre custo) de aproximadamente 14,5% no primeiro ano.&nbsp; Para&nbsp;financiar&nbsp;as&nbsp;parcelas&nbsp;iniciais, a&nbsp;gestão&nbsp;utilizou&nbsp;recursos&nbsp;próprios&nbsp;provenientes&nbsp;da&nbsp;venda&nbsp;de&nbsp;ativos.&nbsp;&nbsp; Já para o restante do montante, a TRX estruturou um financiamento com o Banco XP, que garantiu os recursos da operação. Além disso, a transação envolve uma parceria com a desenvolvedora original do ativo, a Matriz. O TRXF11 adquiriu 100% do complexo, mas de forma híbrida: 50% do imóvel é detido diretamente pelo fundo, enquanto os outros 50% são carregados indiretamente via cotas do novo FII Matriz, do qual o TRXF11 é o único cotista inicial. Segundo Barbosa,&nbsp;essa&nbsp;composição&nbsp;permite&nbsp;que&nbsp;o&nbsp;fundo&nbsp;aumente&nbsp;sua&nbsp;exposição&nbsp;ao&nbsp;ativo&nbsp;de forma gradual,&nbsp;garantindo&nbsp;a posse de um&nbsp;ativo&nbsp;troféu&nbsp;sem&nbsp;a&nbsp;necessidade&nbsp;de um&nbsp;desembolso&nbsp;imediato&nbsp;total.&nbsp; <h2 class="wp-block-heading" id="h-trxf11-montando-posicao-em-outros-setores">TRXF11&nbsp;montando&nbsp;posição&nbsp;em&nbsp;outros&nbsp;setores</h2> Embora o fundo esteja avançando com mais força sobre o setor logístico, a estratégia da TRX prioriza uma diversificação do portfólio, que contém ativos de renda urbana, hospitais,&nbsp;instituições&nbsp;educacionais, shopping centers e, agora, conta também com um hotel.&nbsp; Porém, Barbosa destaca que a gestão não pretende expandir a posição nesses setores.&nbsp;“A abordagem para hotéis é muito parecida com a tese do TRXF11 no segmento de hospital.&nbsp;A estratégia consiste em&nbsp;ter&nbsp;exposição apenas&nbsp;em ativos de altíssimo padrão&nbsp;elite”, disse.&nbsp; Foi exatamente essa oportunidade que a TRX viu na compra do Hotel Emiliano. Com localização privilegiada, em frente ao mar de Copacabana, o imóvel foi adquirido pelo TRXF11 por R$ 260 milhões. “Esse tipo de operação não aparece todo dia, mas é um setor que queremos entrar com calma. Diferentemente do segmento logístico, não estamos procurando crescer ativamente”, afirmou Barbosa. Parte do montante total foi&nbsp;quitado à vista, em uma parcela de R$&nbsp;114,7&nbsp;milhões.&nbsp;Já&nbsp;R$ 30,5&nbsp;milhões serão&nbsp;pagos em cotas, enquanto os&nbsp;R$ 114,7 milhões restantes serão&nbsp;pagos em até&nbsp;seis meses&nbsp;após a conclusão da compra.&nbsp; <h2 class="wp-block-heading" id="h-vem-nbsp-dividendos-nbsp-por-nbsp-ai-nbsp">Vem&nbsp;dividendos&nbsp;por&nbsp;aí?&nbsp;</h2> Embora&nbsp;as novas aquisições devam gerar retornos no médio e longo prazo, Barbosa&nbsp;afirma&nbsp;que&nbsp;o cotista&nbsp;não deve sentir o impacto positivo no momento, já que o valor deve aparecer nos dividendos de forma diluída e gradual.&nbsp; Para o pagamento de proventos, o TRXF11&nbsp;busca gerar previsibilidade e estabilidade para o investidor, priorizando um&nbsp;guidance&nbsp;que o FII consiga pagar de forma constante e recorrente, independentemente de ganhos de capital pontuais. Atualmente, o fundo&nbsp;paga R$ 0,93 por cota.&nbsp; Porém, o&nbsp;investidor&nbsp;que olhou o extrato de julho viu um valor&nbsp;maior cair na conta: o&nbsp;TRXF11 pagou R$ 1,50 por cota, referente ao período de junho.&nbsp;&nbsp; Segundo&nbsp;Barbosa,&nbsp;a gestão procura&nbsp;reservar os&nbsp;resultados extraordinários&nbsp;para distribuir o montante&nbsp;ao final de cada semestre.&nbsp;Por isso, o cotista até pode ver um dinheiro extra pingando, mas o pagamento só será feito em dezembro. </body></html>

Gabriel Barbosa, sócio da TRX E gestor do FII, revela o que essas novas aquisições representam para o portfólio do ativo

De Copacabana à ‘Faria Lima dos galpões’: TRXF11 avança sobre ativos únicos

<html> <head></head> <body> O fundo imobiliário <a>TRXF11</a>, da <a>TRX Investimentos</a>, entrou em uma nova fase de expansão após anunciar a compra de um condomínio logístico em Guarulhos (SP), por R$ 1,43 bilhão,<a>na maior operação da história do veículo.</a> O complexo soma 237,4 mil metros quadrados (m²) de área e é formado por dois galpões AAA (premium) já locados ao<a>Mercado Livre</a>, por 10 anos, na modalidade build to suit (BTS) — construídos sob medida para atender às necessidades específicas do inquilino. Dos dois, o <a>MELI</a>começará a operar em um a partir da próxima semana, enquanto o segundo deve iniciar o funcionamento no começo de novembro, após o término das obras, conforme contou ao Money Times Verônica Engel, gerente de portfólio da TRX, casa com mais de R$ 6 bilhões sob custódia. Segundo a executiva, o condomínio também abrigará um terceiro galpão, que ainda não foi construído, mas que já possui um contrato engatilhado e depende, entre outros fatores, da aprovação do projeto. Pelos cálculos da gestão, os atuais contratos com o Mercado Livre foram fechados por valores entre R$ 36 e R$ 37 por metro quadrado. No entanto, a TRX espera capturar valorização no médio e longo prazo, já que é possível encontrar aluguéis acima de R$ 40 por metro quadrado na mesma região. “A gente brinca que Guarulhos é a Faria Lima dos galpões, onde todo mundo está querendo um espacinho. Nada mais justo do que a TRX também ter ali o seu espaço. E conseguimos um ‘espação’”, afirmou Engel à reportagem. A cidade ganhou esse apelido por ofertar espaços disputados e possuir acessos a importantes rodovias, como a Presidente Dutra, Fernão Dias e Ayrton Senna. <h2 class="wp-block-heading" id="h-retorno-da-operacao">Retorno da operação</h2> Verônica contou que o complexo foi adquirido com um cap rate (taxa de capitalização) estabilizado de aproximadamente 8% ao ano, embora a estrutura de pagamento feita pelo fundo permita um retorno maior inicialmente. Isso porque o veículo vai pagar pelo condomínio de forma parcelada, com o primeiro desembolso no final de julho, seguido por outros três semestrais consecutivos, condicionados ao cumprimento de marcos do projeto. A estrutura da aquisição, cabe ressaltar, <a>conta com outros dois fundos imobiliários</a>: o TRX Logístico e o Matriz Log. O TRX Logístico foi criado para deter os ativos e possui uma estrutura de cotas. Nela, o Banco XP de Atacado participa como investidor da cota sênior, enquanto o TRXF11 e o Matriz Log ficam com a cota subordinada, cada um com 50% de participação. Na prática, a cota sênior funciona como uma camada de financiamento da operação, com prioridade no recebimento dos recursos gerados pelos imóveis, enquanto a parcela subordinada concentra o potencial de valorização dos empreendimentos. “A gente está falando de um dividend on cost de 14,5% neste primeiro ano. É isso que acaba gerando de caixa neste primeiro momento, dado que já temos os contratos com o Mercado Livre”, explicou Engel. <h2 class="wp-block-heading" id="h-trx-nao-ve-risco-de-concentracao">TRX não vê risco de concentração</h2> Com a aquisição do complexo em Guarulhos, a logística passa a representar 37% do portfólio do TRXF11. O fundo também amplia seu patrimônio imobiliário para mais de R$ 9,2 bilhões, com 115 ativos distribuídos pelo país. Além disso, o Mercado Livre também passa a ser o maior locatário individual do veículo, respondendo por pouco mais de 18% da receita. Mesmo assim, a gestora sustenta que a concentração não é uma preocupação neste momento. Segundo Verônica Engel, o histórico do FII mostra capacidade de reciclar imóveis e alterar a composição quando necessário. “A gente gosta de bons locatários, e o Mercado Livre hoje está em um ótimo cenário e tem conquistado bastante market share no e-commerce”, afirmou a executiva. “Já tivemos outros grandes inquilinos, como o <a>GPA</a>, e sempre conseguimos fazer essa reciclagem do portfólio”, acrescentou. Engel destacou ainda que os espaços construídos sob medida (build to suit) são estratégicos para empresas como o próprio MELI, o que reduz os riscos. “É sempre um BTS que eles [empresas de e-commerce] querem, justamente porque querem colocar toda a tecnologia que têm dentro dos galpões. Então, para a gente, o Mercado Livre ser o maior inquilino não é um problema.” <h2 class="wp-block-heading" id="h-trxf11-nao-pretende-abandonar-varejo">TRXF11 não pretende abandonar varejo</h2> Apesar do aumento da exposição à <a>logística</a>, a gestora afirma que o fundo não deve se tornar um veículo exclusivamente dedicado a galpões. Na verdade, de acordo com Engel, a principal vantagem do TRXF11 é justamente aproveitar diferentes ciclos do mercado imobiliário. “Durante a pandemia, vimos fundos de shoppings caindo, mas a gente tinha lojas de supermercados, junto com GPA e Assaí, que nos ajudaram a passar bem por aquele momento”, disse ela. “Ali foi um grande aprendizado de que a gente realmente não pode colocar todos os ovos numa cesta só [seja varejo ou logística].” </body></html>

O fundo imobiliário TRXF11, da TRX Investimentos, entrou em uma nova fase de expansão após anunciar a compra de um condomínio logístico em Guarulhos (SP), por R$ 1,43 bilhão, na maior operação da história do veículo. O complexo soma 237,4 mil metros quadrados (m²) de área e é formado por dois galpões AAA (premium) já […]

Fundos imobiliários: Por que o TRXF11 aposta na ‘Faria Lima dos galpões’, segundo a gestora

Um fundo imobiliário realizou a maior aquisição de sua história, comprando um condomínio logístico em Guarulhos por R$ 1,43 bilhão. O complexo possui 237,4 mil m² e é composto por dois galpões premium já alugados por 10 anos, com um terceiro galpão em projeto.

Os contratos atuais foram fechados entre R$ 36 e R$ 37 por m², com expectativa de valorização futura. A operação, que envolveu outros dois fundos, projeta um retorno inicial de 14,5% no primeiro ano, com pagamento parcelado e estrutura de cotas sênior e subordinada.

Apesar da logística representar 37% do portfólio e um inquilino específico ser o maior locatário, a gestora não vê risco de concentração. O fundo mantém a estratégia de diversificação, aproveitando diferentes ciclos do mercado imobiliário e não se tornando exclusivamente logístico.

<html> <head></head> <body> <div class="exm_paragraph_start"></div> O TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (<a href="https://content.btgpactual.com/research/home/fundos-imobiliarios/ativo/TRXF11" target="_blank" rel="noopener">TRXF11</a>), gerido pela <a>TRX Investimentos</a>, realizou a maior operação de sua história ao investir R$ 1,4 bilhão em três galpões logísticos Classe AAA em Guarulho, São Paulo. A região é estratégica sobretudo pela proximidade ao Aeroporto Internacional de Guarulhos e à Rodovia Presidente Dutra. <div class="exm_paragraph_end"></div> <div class="exm_paragraph_start"></div> Dois dos ativos já estão locados para o <a>Mercado Livre</a>, enquanto o terceiro está em fase final de desenvolvimento. A aquisição aumenta em 19% a Área Bruta Locável (ABL) do fundo, que passa a totalizar 1,48 milhão de metros quadrados, reforçando sua presença no segmento logístico, responsável por 37% do portfólio. <div class="exm_paragraph_end"></div> <div class="exm_paragraph_start"></div> Os galpões, identificados como K100, K200 e K300, variam de 58.901 metros quadrados a 111.181 metros quadrados e foram construídos no modelo built to suit para atender grandes operadores, com contratos de locação atípicos de 10 anos e reajustes pelo INCC durante a obra e pelo IPCA após a entrega. As instalações oferecem módulos de 3.140 a 11.822 metros quadraods, pé-direito livre de 12 metros e pisos com resistência de seis toneladas por metro quadrado, atendendo padrões internacionais de logística e facilitando <a>operações last mile.</a> <div class="exm_paragraph_end"></div> <div class="exm_paragraph_start"></div> A operação foi estruturada por meio da compra de cotas subordinadas do FII Logístico, veículo detentor dos galpões, em parceria com o XP Banco de Atacado, que ficou com a cota sênior. O <a href="https://content.btgpactual.com/research/home/fundos-imobiliarios/ativo/TRXF11" target="_blank" rel="noopener">TRXF11</a> concentra, neste primeiro momento, toda a participação econômica da cota subordinada, preservando espaço para futuros investidores e refinanciamento da estrutura. <div class="exm_paragraph_end"></div> <div class="exm_paragraph_start"></div> A transação proporciona yield on cost estimado de 14,51% nos primeiros 12 meses e inclui mecanismo de renda mínima garantida durante a implantação do último ativo. <div class="exm_paragraph_end"></div> <div class="exm_paragraph_start"></div> Segundo a TRX Investimentos, os três galpões são considerados “ativos troféu”, combinando localização estratégica, padrão construtivo elevado e contratos de longo prazo, com potencial de valorização contínua. A região de Guarulhos é considerada a <a>“Faria Lima dos galpões",</a> por sua proximidade com o maior mercado consumidor do país e com principais eixos de distribuição da região metropolitana de São Paulo. <div class="exm_paragraph_end"></div> <div class="exm_paragraph_start"></div> Com essa aquisição, o <a href="https://content.btgpactual.com/research/home/fundos-imobiliarios/ativo/TRXF11" target="_blank" rel="noopener">TRXF11</a> amplia em mais de 18% o valor total dos investimentos, que agora supera R$ 9,2 bilhões, fortalecendo seu portfólio de 115 imóveis distribuídos em 18 estados, incluindo setores de varejo, logística, saúde, educação, shoppings e hospitalidade. <div class="exm_paragraph_end"></div> <div class="exm_paragraph_start"></div> O fundo conta com contratos de longo prazo com empresas de grande porte, entre elas Assaí, Carrefour, Mercado Livre, Shopee, Leroy Merlin e hospitais como Sírio-Libanês e Albert Einstein. <div class="exm_paragraph_end"></div> <div class="exm_paragraph_start"></div> Em abril de 2026, o <a href="https://content.btgpactual.com/research/home/fundos-imobiliarios/ativo/TRXF11" target="_blank" rel="noopener">TRXF11</a> ultrapassou a marca de 300 mil cotistas e, em 14 de julho, distribuiu R$ 1,50 por cota referente ao primeiro semestre, reforçando seu foco em geração de renda recorrente e criação de valor para os investidores. <div class="exm_paragraph_end"></div> </body></html>

Os ativos estão localizados em Guarulhos, que é considerada a 'Faria Lima dos galpões'

TRX investe R$ 1,4 bilhão em galpões para o Mercado Livre

TRX REAL ESTATE FDO. INV. IMOB. - FII RESP LIM

-

Informações

Preço/lucro

ROE

Dividend Yield

Payout

P/VP

Lucro por ação

Volatilidade

Beta

Ações do setor

Notícias Relacionadas

Dividendo de 12,5%: Veja os fundos imobiliários para ter na carteira em agosto, segundo o BTG

De Copacabana à ‘Faria Lima dos galpões’: TRXF11 avança sobre ativos únicos

Fundos imobiliários: Por que o TRXF11 aposta na ‘Faria Lima dos galpões’, segundo a gestora

TRX investe R$ 1,4 bilhão em galpões para o Mercado Livre

Comunicados e Relatórios

Mapa de calor mensal de proventos

Outros múltiplos

Dívida Bruta

Empréstimos e Financiamentos

Dívida Líquida

Dívida Bruta - Disponibilidades

Passivo / Ativos

Passivo Total / Ativo Total

Liqui. Corrente

Ativo Circulante / Passivo Circulante

Giro do Ativo

Receita Líquida / Ativos

P / EBITDA

Valor de mercado / EBITDA

Margem Bruta

Lucro Bruto / Receita Líquida

Marg. Líquida

Lucro Líquido / Receita Líquida