XP LOG FDO INV IMOB - FII

<html> <head></head> <body> Por trás dos produtos que chegam diariamente a milhares de casas por meio do comércio eletrônico existe uma extensa cadeia logística. E, nela, os galpões — especialmente a localização deles — têm papel fundamental. O município de Extrema, no sul de Minas Gerais, conquistou uma posição de destaque nesse mapa. Também, pudera: a combinação de incentivos fiscais e posição estratégica, às margens da Rodovia Fernão Dias, eixo que liga São Paulo a Belo Horizonte, atraiu empresas e impulsionou a expansão imobiliária da região. Não por acaso, o movimento também despertou o interesse dos <a>fundos imobiliários</a> (<a>FIIs</a>), que passaram a investir em imóveis logísticos na cidade mineira. Entre os nomes estão TRX Real Estate (TRXF11), Zagros Renda (GGRC11), Vinci Logística (VILG11) e XP Log (XPLG11). Agora, porém, esse modelo enfrenta uma questão importante: o que acontece quando parte das vantagens tributárias que ajudaram a atrair companhias e investimentos começa a se ocultar? A <a>Reforma Tributária</a> — atualmente em fase de transição — coloca essa pergunta no horizonte dos investidores e, embora Extrema apresente indicadores operacionais favoráveis, as mudanças previstas na tributação levantam dúvidas sobre a competitividade da região no longo prazo, segundo análise do Itaú BBA. <h2 id="h-o-que-fez-de-extrema-um-polo-logistico" class="wp-block-heading">O que fez de Extrema um polo logístico?</h2> A cidade mineira se tornou um hub logístico por uma combinação de fatores. Entre eles, os incentivos tributários têm um peso relevante. Segundo o Itaú BBA, por lá, há isenções de Imposto sobre Serviços (ISS) e Predial e Territorial Urbano (IPTU) para novos empreendimentos, além de regimes aplicáveis a determinadas operações que podem reduzir a alíquota efetiva de outras cobranças. Para dimensionar essa diferença, enquanto a alíquota de Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) em São Paulo é de 18%, no município mineiro varia de 2% a 6%. Nas operações interestaduais, a carga pode ficar abaixo de 1,3%. Esses números não representam uma alíquota geral válida para todas as empresas, já que a tributação depende do tipo de operação e do enquadramento fiscal. Ainda assim, ajudam a mostrar como a diferença tributária pode pesar na decisão de instalar um centro de distribuição na região. Além disso, a localização conta a favor. Extrema está a cerca de 110 quilômetros da capital paulista, principal centro econômico do país e um dos mercados mais relevantes para a distribuição de mercadorias. Com isso, as companhias conseguem atender à demanda de São Paulo sem necessariamente instalar toda a operação dentro do estado. A cidade mineira possui ainda política governamental de incentivo à expansão do setor logístico, que permite que projetos sejam aprovados em cerca de 90 dias, enquanto, em outras regiões do Brasil, esse processo pode levar até 10 anos, conforme o BBA. A combinação desses fatores ajudou a consolidar Extrema como uma das regiões mais relevantes do país. <h2 id="h-galpoes-sem-espaco-vazio" class="wp-block-heading">Galpões sem espaço vazio</h2> Nesse contexto, os indicadores citados pelo BBA mostram um mercado com ocupação elevada. Para se ter uma ideia, a vacância física dos galpões no município mineiro permanece em 0% desde o segundo trimestre do ano passado (2T25). O resultado veio após um período de pressão: antes de se estabilizar, a desocupação chegou a 12,5% no quarto trimestre de 2024 (4T24), em meio à entrega de novos empreendimentos e a uma absorção bruta menor. Em 2025, porém, a região passou um ano sem novas entregas, o que contribuiu para a redução da vacância. Para o Itaú BBA, essa escassez de obras pode estar justamente relacionada à redução gradual dos incentivos tributários regionais previstos na Reforma Tributária, o que pode diminuir o interesse por novos empreendimentos. <h2 id="h-o-que-vai-mudar" class="wp-block-heading">O que vai mudar?</h2> Com a Reforma Tributária, os incentivos estaduais e municipais passarão por uma redução gradual até a extinção, prevista para ocorrer em 2032. O ICMS e o ISS, por exemplo, serão substituídos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), o que elimina parte da vantagem competitiva de Extrema. A cobrança passará a considerar o destino das mercadorias, o que significa que a vantagem tributária de manter um centro de distribuição em um estado para vender a consumidores de outro tende a perder relevância — numa alteração que abre discussão sobre a capacidade de Extrema de preservar sua atratividade quando parte do benefício deixar de existir. “Há um ponto de atenção para a região, bem como para os fundos imobiliários com alta concentração nela, considerando que o crescimento da demanda por ativos em Extrema está fortemente ligado aos incentivos implementados”, afirmou o banco, no relatório. “Com a Reforma Tributária aprovada em 2023, os benefícios estaduais passarão por redução gradual até sua extinção. Apesar de a região manter sua atratividade no curto prazo, essas alterações levantam incertezas sobre a competitividade futura”, acrescentou a casa. <h2 id="h-demanda-nacional-segue-favoravel" class="wp-block-heading">Demanda nacional segue favorável</h2> Apesar das preocupações futuras, Extrema faz parte de um mercado que, de maneira geral, tem apresentado fundamentos operacionais positivos. Segundo dados da SiiLA, a vacância física consolidada do setor de galpões ficou em 3,1% no terceiro trimestre de 2026 (3T26). Em São Paulo, principal indústria logística do país, a vacância dos condomínios de classes A+ e A (premium) caiu de 5,2%, no final de junho, para 3,3%, no fim de setembro. No Rio de Janeiro, outro polo importante para o segmento, a taxa nos complexos de mesmo padrão recuou de 9,8% para 7,5% no período. A projeção do BBA indica que, no estado paulista, a vacância deve continuar em baixa e encerrar 2028 em 2,8%. Já no fluminense, deve fechar 2026 em 6,2%, com leve aumento nos anos seguintes, atingindo 7,6% em 2028. <h2 id="h-e-commerce-sustenta-demanda-por-logistica" class="wp-block-heading">E-commerce sustenta demanda por logística</h2> O crescimento do comércio eletrônico é um dos principais motores dessa demanda. Mercado Livre, Shopee e Amazon, por exemplo, estão entre os maiores ocupantes de galpões em São Paulo. Para se ter uma ideia, entre o terceiro trimestre de 2025 e o mesmo período de 2026, as três empresas ampliaram em 44% a área ocupada, de acordo com o relatório do BBA. Em âmbito nacional, o MELI ocupa a liderança como o maior locatário de galpões do Brasil, com mais de 1 milhão de m² a mais que o segundo colocado, a Shopee. O movimento, segundo analistas, reflete a necessidade de proximidade aos consumidores. Outro indicador favorável para o setor é a retomada das pré-locações. Depois de recuar desde o pico registrado em 2020, de quase 80%, o percentual voltou a crescer em 2025 e mantém a trajetória em 2026, alcançando 76% ao final de setembro. <h2 id="h-oferta-futura-exige-atencao" class="wp-block-heading">Oferta futura exige atenção</h2> Apesar dos fundamentos favoráveis, o Itaú destacou que o volume de novas entregas e a capacidade de absorção de cada região precisam continuar no radar. Em São Paulo, estão previstos 2,49 milhões de m² de novos galpões nos próximos dois anos. No Rio, a expectativa é de 527 mil m² no mesmo horizonte. A entrada desses empreendimentos pode pressionar a vacância, especialmente em regiões menos consolidadas ou onde a demanda não acompanhe o crescimento da oferta. </body></html>

Com incentivos fiscais e localização estratégica, Extrema (MG) atrai fundos imobiliários e grandes empresas do comércio eletrônico, mas Reforma Tributária entra no radar

Esta cidade fora de SP virou hub de galpões logísticos. Agora, a Reforma Tributária pode mudar o jogo

Uma cidade em Minas Gerais se destacou como polo logístico devido a incentivos fiscais e localização estratégica, atraindo empresas e fundos imobiliários. A proximidade com grandes centros econômicos e a agilidade na aprovação de projetos também contribuíram para o sucesso da região, que apresenta alta ocupação de galpões.

No entanto, a Reforma Tributária ameaça esse modelo. A redução gradual dos incentivos estaduais e municipais, com a substituição de impostos, levanta dúvidas sobre a competitividade futura da cidade. A mudança na cobrança, que passará a considerar o destino das mercadorias, pode diminuir a vantagem de manter centros de distribuição na região.

Apesar das incertezas locais, o mercado nacional de galpões logísticos mantém fundamentos positivos, impulsionado pelo crescimento do comércio eletrônico. Grandes empresas do setor expandem suas operações, e a demanda por espaços continua aquecida. Contudo, o volume de novas entregas exige atenção para evitar pressão na vacância em algumas regiões.

<html> <head></head> <body> O Itaú BBA manteve recomendação de compra para seis <a>fundos imobiliários</a> de <a>galpões logísticos</a>: KNRI11, VILG11, XPLG11, BRCO11, BTLG11 e HGLG11. Outros três, TRBL11, GGRC11 e HSLG11, continuam com indicação neutra pela instituição. Em relatório, o banco afirmou que a análise está fundamentada no contexto de mercado, na qualidade dos portfólios e no histórico e experiência das equipes de gestão dos <a>FIIs</a>. Apesar disso, ressaltou que não realizou avaliação de valor justo (valuation) dos veículos e, portanto, não estabeleceu preços-alvo para os ativos. <h2 id="h-galpoes-logisticos-vacancia-na-minima-historica" class="wp-block-heading">Galpões logísticos: vacância na mínima histórica</h2> A visão do Itaú BBA para o segmento logístico segue positiva e está apoiada na demanda aquecida e na baixa taxa de desocupação dos galpões. Segundo dados da SiiLA citados pelo banco, a vacância física consolidada do setor ficou em 3,1% no terceiro trimestre de 2026 (3T26), enquanto o estoque total chegou a 31,2 milhões de metros quadrados (m²). Entre julho e setembro, foram entregues 303 mil m² de novos empreendimentos, com absorção líquida — indicador que mede a diferença entre as áreas locadas e devolvidas — de 647 mil m². Em São Paulo, principal mercado logístico do país, a vacância dos condomínios de classes A+ e A (premium) caiu de 5,2%, no 2T26, para 3,3%, no 3T36. No Rio de Janeiro, outro polo importante para o setor, a taxa nos complexos de mesmo padrão recuou de 9,8% para 7,5% no período. A projeção do BBA indica que, no estado paulista, a vacância deve continuar em baixa e encerrar 2028 em 2,8%. Já no fluminense, deve fechar 2026 em 6,2%, com leve aumento nos anos seguintes, atingindo 7,6% em 2028. <h2 id="h-e-commerce-sustenta-demanda-por-logistica" class="wp-block-heading">E-commerce sustenta demanda por logística</h2> Na avaliação do Itaú, o crescimento do comércio eletrônico (e-commerce) continua sendo um dos principais motores da demanda por esses imóveis. Mercado Livre, Shopee e Amazon, por exemplo, estão entre os maiores ocupantes de galpões em São Paulo. Para se ter uma ideia, entre o terceiro trimestre de 2025 e o mesmo período de 2026, as três empresas ampliaram em 44% a área ocupada, segundo o relatório. Em âmbito nacional, o <a>MELI</a>ocupa a liderança como o maior locatário de galpões do Brasil, com mais de 1 milhão de m² a mais que o segundo colocado, a Shopee. O movimento, de acordo com o BBA, reflete a necessidade de proximidade aos consumidores. “Com as compras on-line caindo no gosto, as grandes varejistas expandiram suas operações logísticas. Para isso, essas empresas foram atrás de novos centros de distribuição, em busca de galpões tecnológicos e bem localizados, para atender e entregar seus produtos de forma mais rápida e eficiente. Além das varejistas já consolidadas, temos observado a ascensão de novos players, com destaque para empresas chinesas”, afirmou o banco. “Essa crescente necessidade de estoques próximos aos consumidores sustenta uma perspectiva favorável para a absorção de galpões nos próximos anos”, acrescentou. Outro indicador favorável para o setor é a retomada das pré-locações. Depois de recuar desde o pico registrado em 2020, de quase 80%, o percentual voltou a crescer em 2025 e mantém a trajetória em 2026, alcançando 76% ao final de setembro. <h2 id="h-oferta-futura-exige-atencao" class="wp-block-heading">Oferta futura exige atenção</h2> Apesar dos fundamentos favoráveis, o Itaú destacou que o volume de novas entregas e a capacidade de absorção de cada região precisam continuar no radar. Em São Paulo, estão previstos 2,49 milhões de m² de novos galpões nos próximos dois anos. No Rio, a expectativa é de 527 mil m² no mesmo horizonte. A entrada desses empreendimentos pode pressionar a vacância, especialmente em regiões menos consolidadas ou onde a demanda não acompanhe o crescimento da oferta. <h2 id="h-atencao-com-minas-gerais" class="wp-block-heading">Atenção com Minas Gerais</h2> O banco também chama atenção para Extrema, em Minas Gerais. A cidade mantém vacância de 0% desde o segundo trimestre de 2025, mas tem cerca de 110 mil m² de novos empreendimentos previstos para entrega. A competitividade do mercado local também pode ser afetada pela Reforma Tributária, uma vez que a demanda por imóveis na região está relacionada, em parte, aos incentivos fiscais oferecidos pelo município mineiro. Com a redução gradual dessas vantagens tributárias, prevista até 2032, o BBA avalia que há incertezas sobre a atratividade de Extrema no longo prazo. Ainda assim, mantém uma visão positiva para o segmento e avalia que galpões com melhor qualidade técnica tendem a apresentar maior resiliência. </body></html>

O Itaú BBA manteve recomendação de compra para seis fundos imobiliários de galpões logísticos: KNRI11, VILG11, XPLG11, BRCO11, BTLG11 e HGLG11. Outros três, TRBL11, GGRC11 e HSLG11, continuam com indicação neutra pela instituição. Em relatório, o banco afirmou que a análise está fundamentada no contexto de mercado, na qualidade dos portfólios e no histórico e […]

Demanda aquecida e vacância baixa: 6 FIIs de galpões para ter na carteira, segundo o Itaú BBA

Uma instituição financeira mantém recomendação de compra para seis fundos imobiliários de galpões logísticos, com base na qualidade dos portfólios e experiência das equipes de gestão. Outros três fundos permanecem com indicação neutra. A análise não incluiu avaliação de valor justo ou preços-alvo.

A visão para o segmento logístico é positiva, impulsionada pela demanda aquecida e baixa taxa de desocupação dos galpões, que atingiu mínima histórica. O crescimento do comércio eletrônico é um dos principais motores, com grandes varejistas expandindo suas operações e buscando centros de distribuição tecnológicos e bem localizados.

Apesar dos fundamentos favoráveis, o volume de novas entregas e a capacidade de absorção regional exigem atenção, especialmente em São Paulo e Rio de Janeiro. A instituição também alerta para a cidade de Extrema, em Minas Gerais, devido à oferta futura e incertezas sobre a atratividade a longo prazo com a reforma tributária.

Ao menos 169 fundos imobiliários vão distribuir proventos nesta quinta-feira (15), com valores que chegam até R$ 180 por cota, segundo dados da plataforma Funds Explorer. Grande parte desses FIIs teve como “data-com” 30 de setembro — isto é, os investidores que mantiveram posição nos veículos até esse dia terão direito de receber as cifras […]

169 fundos imobiliários pagam proventos hoje (15), com valores de até R$ 180 por cota; IFIX avança

Cerca de 169 fundos imobiliários realizarão pagamentos de proventos, com valores que podem chegar a R$ 180 por cota. A maioria desses fundos teve como data-base o final de setembro, garantindo o direito aos investidores que mantiveram suas posições até então.

O maior repasse será de R$ 180,08 por cota, composto por amortização e rendimentos. Outros fundos com grande número de cotistas também farão distribuições, com valores variados. Adicionalmente, nove outros veículos pagarão proventos no dia seguinte, com um destaque de R$ 19 por cota.

O principal índice de fundos imobiliários encerrou o dia anterior com alta de 0,07%, acumulando valorização no mês e no ano. Alguns fundos apresentaram ganhos significativos, enquanto outros registraram quedas.

<html> <head></head> <body> O <a>Daycoval</a>manteve inalterada sua <a>carteira recomendada</a> de <a>fundos imobiliários</a> (<a>FIIs</a>) para o mês de outubro, que segue composta por cinco veículos. Em relatório, o analista Gabriel Augusto Mollo afirmou que o banco continua posicionado em fundos que apresentam “bom equilíbrio entre valorização e distribuição de proventos”. Segundo ele, setembro foi marcado por “relativa estabilidade” no mercado de FIIs, com o <a>IFIX</a>, principal índice do segmento na <a>bolsa de valores</a> (<a>B3</a>), registrando queda de 0,20%. “O desempenho refletiu a cautela dos investidores diante das incertezas macroeconômicas e dos juros elevados, que continuaram pressionando a precificação dos ativos”, disse Mollo. Nesse cenário, o analista destacou a importância da seletividade na escolha dos FIIs, com prioridade para fundos com fundamentos sólidos e capacidade de geração de renda. <h2 id="h-desempenho" class="wp-block-heading">Desempenho</h2> Em setembro, a carteira recomendada pelo Daycoval registrou alta de 0,21%, acima, portanto, do desempenho do IFIX. No acumulado de 2026, o desempenho do portfólio do banco é positivo em 4,96%, contra desvalorização de 0,54% do indicador referencial (benchmark). <h2 id="h-confira-os-fiis-recomendados-pelo-daycoval-para-outubro" class="wp-block-heading">Confira os FIIs recomendados pelo Daycoval para outubro:</h2> <figure class="wp-block-table"> <table class="has-fixed-layout"> <thead> <tr> <th>Ticker</th> <th>Fundo</th> <th>Peso</th> </tr> </thead> <tbody> <tr> <td>XPLG11</td> <td>XP Logística</td> <td>20%</td> </tr> <tr> <td>GARE11</td> <td>Guardian Logística</td> <td>20%</td> </tr> <tr> <td>KNCR11</td> <td>Kinea Rendimentos Imobiliários</td> <td>20%</td> </tr> <tr> <td>KNRI11</td> <td>Kinea Renda Imobiliária</td> <td>20%</td> </tr> <tr> <td>XPML11</td> <td>XP Malls</td> <td>20%</td> </tr> <tr> <td>Total</td> <td> –</td> <td>100%</td> </tr> </tbody> </table> </figure> </body></html>

O Daycoval manteve inalterada sua carteira recomendada de fundos imobiliários (FIIs) para o mês de outubro, que segue composta por cinco veículos. Em relatório, o analista Gabriel Augusto Mollo afirmou que o banco continua posicionado em fundos que apresentam “bom equilíbrio entre valorização e distribuição de proventos”. Segundo ele, setembro foi marcado por “relativa estabilidade” […]

Fundos imobiliários (FIIs): Veja 5 para ter na carteira em outubro, segundo o Daycoval

Uma instituição financeira manteve sua carteira recomendada de fundos imobiliários (FIIs) para o mês, composta por cinco veículos. A decisão reflete a busca por um equilíbrio entre valorização e distribuição de proventos, em um cenário de relativa estabilidade no mercado de FIIs.

O mercado de FIIs, representado pelo IFIX, registrou leve queda, influenciado pela cautela dos investidores diante de incertezas macroeconômicas e juros elevados. Nesse contexto, a seletividade na escolha de FIIs com fundamentos sólidos e capacidade de geração de renda é crucial.

A carteira recomendada superou o desempenho do IFIX no mês e acumula um resultado positivo no ano, demonstrando a eficácia da estratégia adotada.

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